Una promesa de compraventa puede comprometer el precio, los plazos, las sanciones y la forma en que se transferirá un inmueble. Por eso, la revisión jurídica más útil ocurre antes de firmarla y antes de entregar una suma importante de dinero.
La decisión no debería apoyarse únicamente en la visita al inmueble, la confianza entre las partes o una consulta rápida del certificado de tradición. Comprar bien exige conectar la situación registral, los títulos anteriores, la realidad física, las obligaciones económicas y las condiciones concretas del negocio.
El certificado es el punto de partida, no todo el análisis
El certificado de tradición y libertad permite conocer inscripciones relevantes del inmueble. Sin embargo, un estudio de títulos también revisa los documentos que dieron origen a esas anotaciones, la capacidad de quienes intervinieron, la continuidad del dominio y los riesgos que puedan afectar la transferencia.
Siete verificaciones antes de comprometerse
1. Quién puede vender
Confirmar la identidad del titular, su capacidad y, cuando corresponda, la representación de sociedades, copropietarios, sucesiones o patrimonios familiares.
2. Qué se está comprando
Individualizar matrícula inmobiliaria, dirección, área, linderos, coeficiente, parqueaderos, depósitos y demás bienes o derechos vinculados.
3. La historia del dominio
Revisar la cadena de títulos y la continuidad de las transferencias, no solamente quién figura actualmente como propietario.
4. Gravámenes y limitaciones
Identificar hipotecas, embargos, demandas, usufructos, afectaciones, patrimonio de familia, condiciones o actos pendientes de cancelación.
5. Deudas asociadas
Verificar impuestos, valorización, administración y otras obligaciones. En propiedad horizontal pueden existir responsabilidades solidarias por expensas comunes pendientes.
6. Situación material y urbanística
Contrastar la información documental con el área, uso, ocupación, construcciones, licencias y estado de entrega que realmente tendrá el inmueble.
7. Cómo se financiará y cerrará
Definir el origen de los recursos, la aprobación del crédito, los desembolsos, las cancelaciones previas y la secuencia entre firma, pago, entrega y registro.
Qué debería dejar claro la promesa
Una promesa eficaz debe constar por escrito, identificar el contrato prometido y fijar el plazo o la condición que determine cuándo se celebrará. En la práctica, además conviene que regule con precisión:
- La identificación completa de las partes y del inmueble.
- El precio, la moneda, la forma de pago y los soportes de cada desembolso.
- La naturaleza de los anticipos, arras o sumas entregadas y sus consecuencias.
- La fecha, notaría y condiciones para otorgar la escritura pública.
- Los documentos, paz y salvos y cancelaciones que debe aportar cada parte.
- La fecha y las condiciones de entrega material del inmueble.
- La distribución de gastos, impuestos, retenciones y derechos asociados al cierre.
- Qué ocurre si el crédito no es aprobado, aparece un defecto jurídico o alguna parte incumple.
La firma de la escritura no termina la transferencia
En Colombia, la tradición del dominio sobre bienes inmuebles se cumple mediante la inscripción del título en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Por eso, el negocio debe planear también la radicación, el pago de derechos e impuestos, las posibles notas devolutivas y la entrega final del certificado actualizado.
Una escritura firmada pero no registrada puede dejar la operación incompleta. La prioridad registral también importa: el acto que primero se radica tiene preferencia frente a otros posteriores, salvo las excepciones legales.
Errores frecuentes que conviene evitar
- Firmar una plantilla sin adaptarla al inmueble, la financiación y los riesgos reales.
- Entregar una suma significativa antes de completar la revisión jurídica.
- Suponer que un certificado reciente reemplaza el estudio de los títulos antecedentes.
- Confiar en que el análisis del banco protege todos los intereses particulares del comprador.
- No condicionar el cierre a la cancelación efectiva de gravámenes o medidas.
- Dejar indefinidos la entrega, los ocupantes, las reparaciones o los bienes incluidos.
- Firmar la escritura sin comprobar después que haya sido registrada correctamente.
La mejor promesa es la que permite cerrar el negocio sin sorpresas
Antes de firmar conviene saber quién vende, qué se compra, qué cargas existen, qué debe ocurrir antes de la escritura y cómo se protegerán los recursos entregados. La revisión jurídica debe ayudar a que la operación pueda cumplirse, no limitarse a describir el riesgo cuando ya apareció.
Fuentes normativas consultadas
- Artículo 89 de la Ley 153 de 1887, sobre la promesa de celebrar un contrato.
- Ley 1579 de 2012, Estatuto de Registro de Instrumentos Públicos.
- Ley 675 de 2001, régimen de propiedad horizontal.
- Portal oficial de certificados de tradición y libertad de la Superintendencia de Notariado y Registro.
Este contenido ofrece información general y no sustituye el estudio jurídico del inmueble ni el análisis de una operación particular.
